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          房價越低,你會越幸福嗎?2022下半年樓市,5個小趨勢

          發布時間:2022-06-13    來源:袁丹玩轉汽車科技   
          核心提示:下半年,無論你聽到什么,「呵呵」兩個字回過去,夠了! 2022年長春樓市的大趨勢明晃晃,調控基調無變化,房價漲不動,客戶冷靜了。 這一輪房地產周期,長春在巔峰上的時間足夠長,許多莫名其妙的成功投資,不過 ...

            下半年,無論你聽到什么,「呵呵」兩個字回過去,夠了!

            2022年長春樓市的大趨勢明晃晃,調控基調無變化,房價漲不動,客戶冷靜了。

            這一輪房地產周期,長春在巔峰上的時間足夠長,許多莫名其妙的成功投資,不過是跟上了趨勢。

            如今,緩口氣的時候到了,就算給韭菜們打點滴,收割也得兩三年后。

            今天,我們聊聊下半年的小趨勢。

            NO.1〡壹

            買,還是不買?

            5月,蘇州出臺嚴厲調控新政;5月,西安樓市調控政策升級。

            有意思的是開封,5月19日,開封發布文件取消限售。5月20日,開封馬上發布消息,撤銷前一天的文件,繼續執行限售政策。

            調控放松,最終還是一日游。

            等到5月30日,中央政治局召開會議,首次提出,“不把房地產當做短期刺激經濟的手段”。

            這下看明白了?

            樓市調控的基調至今仍無任何變化:房子是用來住的。

            房地產市場化之后,樓市調控就如影相隨。

            回想一下歷年來的樓市調控政策,有國家鼓勵我們買房的時候;有國家限制我們炒房的時候;但國家從來沒有說過,不能買。

            房子,在中國人的心中,一定程度上和家是一個概念。

            買房自住,只要能力足夠,就著手改善吧。

            NO.2〡貳

            「面粉」,在漲價

            近兩年,除了棚改用地,一般住宅地塊掛牌出讓,都會有多家房企競拍,樓面地價早已破6,土地價格穩步上升。

            2022年上半年,長春成交土地的樓面地價為2674元/平,環比上漲8.2%。

            有趣的是,2018年以來,我們遇到了幾次機會,可以具體觀察到長春某一地塊樓面地價變化的情況。

            有一些地塊掛牌后,由于各種原因沒有如期出讓,再次掛牌后,我們發現樓面地價均有上調,如下:

            1、南部新城芳草街地塊,土地面積104433平。

            2022年5月5日掛牌出讓的樓面地價2694元/平,中途撤回掛牌;2022年5月18日,再次掛牌的樓面地價4411元/平。

            2、經開區大連路地塊,土地面積52459平。

            2018年5月16日掛牌出讓的樓面地價2803元/平,無人報名流拍;2022年5月18日,再次掛牌的樓面地價2855元/平。

            3、綠園區生物地塊,土地面積101690平。

            2018年5月7日掛牌出讓的樓面地價2981元/平,中途撤回掛牌;2022年5月20日,再次掛牌的樓面地價3330元/平。

            4、綠園區建陽街地塊,土地面積34953平。

            2018年5月26日掛牌出讓的樓面地價2326元/平,無人報名流拍;2022年5月21日,再次掛牌的樓面地價2362元/平。

            這說明,土地掛牌的基準樓面地價,是隨行就市逐漸上漲的。

            再看5月18日的土拍,當天汽開區出讓2塊地,均被首次進入長春的千億房企「旭輝」摘得。

            其中,12萬平地塊的掛牌起始樓面地價為2554元/平,最終摘牌價格為3284元/平;

            9.2萬地塊的掛牌起始樓面地價為2567元/平,最終摘牌價格為3327元/平。

            而一年前,2018年5月29日,與這2個地塊緊鄰的地塊被保利摘得,樓面地價1196元/平。時間剛過一年,同一區域的土地掛牌價格漲了1倍多,摘牌價格則漲了近2倍。

            盡管「面粉」價格上漲,客觀上增加了開發成本,但也正說明城市在升值。

            而與其他省會城市橫向對比,長春的土地價格相當低,未來地價仍有上漲空間。

            NO.3〡叁

            房價會漲嗎?請把「嗎」去掉

            9263元/平,長春商品住宅均價首次破9,是在今年的5月,但并沒有引起很多人關注。

            畢竟主城區很多樓盤都已房價過萬了,長春購房者也已完成「房價萬元時代」的心理建設了。

            2017年5月,長春商品住宅均價首次破8,之后用了16個月破9。

            不過,與2010年相比,長春此輪房地產周期的房價上漲速度,太穩了!

            2010年年初,長春商品住宅均價還是4字頭,5月份破5,5月份破6,房價波動幅度超過2400元/平,當年均價5980元/平,同比上漲38.6%。

            再然后,長春房價在6字頭徘徊了6年~~

            這期間,中國不少省會城市、發達地區的二三線城市,商品住宅價格紛紛破萬,長春逐漸被拉開。

            那么,樓市走到2022年下半場,房價會繼續漲嗎?

            此輪房價上漲,有3個重要的客觀因素:精裝樓盤多了,改善產品多了,土地價格漲了。

            未來,這3點因素依然存在,整體看,長春房價不會降。但不同板塊之間的房價差距會逐漸拉大。

            主城區熱點板塊,繞城高速外的新興板塊,將構成長春房價的兩級。

            長春將出現預售價格超1.9萬元/平,甚至2萬元/平的樓盤,而新興板塊會有6字頭、7字頭樓盤出現。

            此外,改善市場已進入紅海,下半年改善樓盤的肉搏,將會出現驚喜優惠。

            從公開數據看,商品住宅成交均價會穩在9字頭。

            房價同比會穩定略漲,但銷售速度會慢下來。

            去化速度變慢,是因為影響房價的1個主觀因素,購房預期變了。

            2022年上半年,購房預期的變化已經很明顯,二手房市場成交量同比降9.4%,而根據中原機構的統計,新房市場典型項目首次開盤去化同比降了22%。

            購房者在變少,購房者不著急出手了,購房者的預期由瘋搶變成觀望。

            我們年初曾對2022年樓市做過幾個判斷:政策無變化、預售價天花板有松動、成交量下降、房價穩定、二手房市場進入拐點、剛需產品補足、改善進入紅海,如今正在一一驗證。

            NO.4〡肆

            兩級分化時代,別買不好賣的房子

            樓市進入平穩期,短期內不要期待房價如2016年-2018年的上漲,兩級分化現象開始出現,不僅房價開始兩級分化,產品也開始兩級分化。

            好看的皮囊千篇一律,有趣的靈魂萬里挑一?简灴诒臅r候到了。

            好賣的樓盤依舊好賣,價高口碑一般的樓盤將被放到放大鏡下來回摩擦。

            在這個階段買房,你需要關注房子的流動性,換句話說,你要關注,現在買到的房子,未來是否好變現。

            “附加值+產品力”成為選房第一要素,這也是樓市進入買方市場的重要標志。

            配套的加分權重更高,除了學區,地鐵、公園都是影響購房的重要加分項,附加值越高,性價比越高。

            不過,配套是天生的,樓盤無法改變,能改變并提升的就是產品力。

            同樣價位的樓盤,產品力占優的開發商,成為爆款的幾率更大。

            所以你會發現,2022年樓市開始回歸產品主義。

            我們看到:精裝開始流行「跑分」,同樣價位的房子硬件配置越來越高;魔性戶型設計越來越多,例如南向開間超20米戶型、寬到不能寬 的11米開間寬廳、客廳4米主臥3.5米的88平小三房、100多平的合院……;建筑品質、園區景觀等等要求更高了。

            今年,適合安靜地選套好房子。

            至于你搶到的「2017年份」「2018年份」的房子,總算有個好價格不是?

            NO.5〡伍

            房價越低,會越幸福?

            回答這個問題前,我們可以再多問自己幾個問題。

            1、房價低的時候,你買房了嗎?

            想想看,是不是房價越高的時候,越多人著急出手,市場成交量大;反之,房價處于階段性低點的時候,理論上買房的幸福感應該最強,但為什么買房的人反而少呢。

            2、買房的人,有多少沒房?

            有多少人沒房住呢?

            一方面,不少人是不缺房,想買套房改善或是投資;

            另一方,就是租房者了。房子是用來住的,這句話的延展解釋開,就是要多渠道供應解決居住問題。多渠道不是只有買房一條途徑,還有租房。

            最近,長春成為國家支持的16個住房租賃試點城市,將獲得3年24億元補貼,用于發展住房租賃市場。

            3、你心之向往的城市,是不是沒有房價低的?

            網上有一個2018年人口凈流入城市榜單,前兩名是深圳和廣州,其次是西安、杭州、成都。

            這幾個城市房價都不低,特別是深圳,而西安房價相對較低,但因為漲速快已經被點名,所以前一陣子升級了樓市調控政策。為何越讓人向往的城市,房價越高呢?

            吸引人才的不是低房價,而是城市給人的機會,有更多發展機會的城市,才讓人更有幸福感。

            以上是下半年的5個小趨勢,也許有的答案你不會喜歡,但你買房的時候會用得上。


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